IMU si calcola sul valore del terreno -maggiesfarm.it
Durante i lavori di ristrutturazione, l’IMU si calcola sul valore del terreno. Ma basta usare l’immobile per cambiare subito la base imponibile. Tutti i dettagli e i rischi fiscali.
Quando si ristruttura un immobile, la gestione dell’IMU diventa un passaggio obbligato, spesso sottovalutato. La legge italiana distingue chiaramente le fasi dei lavori e definisce in modo specifico come si calcola l’imposta. La norma di riferimento è contenuta nella Legge di Bilancio 2020, che ha precisato cosa succede durante e dopo gli interventi edilizi. Per evitare errori o sanzioni, è fondamentale sapere quando cambia la base imponibile, cosa comporta l’uso anticipato dell’immobile e in quali casi si può ottenere l’esenzione per abitazione principale.
IMU calcolata sul valore del terreno fino al termine dei lavori
L’articolo 1, comma 746 della Legge di Bilancio 2020 stabilisce un principio chiaro: fino al completamento dei lavori, o fino all’inizio dell’utilizzo dell’immobile, l’IMU si paga solo sull’area edificabile. Questo significa che, finché l’edificio è in costruzione o inaccessibile, non conta come “fabbricato” ai fini fiscali. Si evita così di tassare una struttura ancora inutilizzabile, focalizzandosi solo sul valore del terreno su cui è realizzata.
Il vantaggio fiscale è evidente: in molti casi, la rendita catastale (sulla quale si calcola l’IMU a lavori terminati) può risultare più alta rispetto alla stima dell’area edificabile. Ma questo vantaggio ha una scadenza implicita, legata a due momenti precisi: la fine effettiva dei lavori, con deposito della documentazione presso il Comune, l’utilizzo anche parziale dell’immobile, che fa scattare l’obbligo di tassazione sul fabbricato, anche se le opere non sono ancora del tutto concluse.
Il secondo punto è spesso sottovalutato. Trasferire la residenza, usare una stanza, attivare le utenze: qualsiasi forma d’uso può anticipare la tassazione piena, facendo decadere l’agevolazione legata allo stato “in costruzione”.
Esenzione IMU per abitazione principale: quando scatta davvero
Una delle possibilità più rilevanti riguarda l’esenzione per abitazione principale. In teoria, anche durante i lavori è possibile non pagare l’IMU se l’immobile diventa dimora abituale e residenza anagrafica del proprietario. Ma ci sono limiti precisi: la categoria catastale deve rientrare tra quelle ammesse e sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).
Per far valere l’esenzione servono due condizioni congiunte: residenza anagrafica attiva all’indirizzo, uso continuativo e reale dell’immobile come casa principale.
Anche se i lavori sono ancora in corso, ciò basta a considerare l’unità come abitazione principale, con conseguente azzeramento dell’IMU. In questo caso, la tassazione non scatta nemmeno se si è ancora in fase di cantiere. Ma se queste condizioni mancano, o se l’uso è saltuario o solo strumentale, il rischio è di dover pagare IMU piena con base rivalutata sulla rendita catastale.
In presenza di valori di area edificabile elevati, per esempio nei centri urbani o in zone pregiate, l’esenzione potrebbe addirittura risultare meno conveniente della tassazione provvisoria. Per questo ogni situazione va analizzata nel dettaglio, anche alla luce dei regolamenti comunali, che spesso introducono specifiche integrazioni locali alla norma nazionale.
Chi ristruttura un immobile deve quindi valutare con attenzione il momento in cui iniziare a usarlo e pianificare eventuali spostamenti di residenza. A volte, attendere il termine dei lavori può comportare un risparmio fiscale significativo. Ma in altri casi, soprattutto se il terreno ha un valore elevato, l’uso anticipato potrebbe risultare più vantaggioso, anche in presenza di tassazione sulla rendita catastale.
In scenari così variabili, l’unico modo per fare scelte consapevoli resta una consulenza tecnica qualificata. Un professionista può stimare con precisione la base imponibile, confrontare i valori catastali aggiornati e verificare i requisiti per ottenere l’esenzione. In più, è in grado di controllare la coerenza tra documenti fiscali e situazione reale, evitando irregolarità che potrebbero portare a sanzioni retroattive.
Ogni Comune può poi prevedere regole specifiche, legate alla zona urbanistica o allo stato dell’edificio. Ignorarle significa rischiare errori costosi, anche in buona fede. Per questo motivo, ogni intervento edilizio, anche se modesto, dovrebbe sempre essere accompagnato da una valutazione fiscale preventiva, in grado di guidare il proprietario nella gestione corretta dell’IMU in ogni fase della ristrutturazione.
