Condomino inadempiente, chi è costretto a risanare il debito? Legge chiarissima

A chi tocca risanare un debito del condominio se c’è un condomino inadempiente? Meglio prepararsi ad ogni evenienza.

Vivere in un condominio può rappresentare un’esperienza sia gratificante che complessa. Da un lato, si possono apprezzare i vantaggi di condividere spazi, servizi e costi; dall’altro, però, ci si imbatte in problematiche relative alla gestione delle spese comuni. Una delle situazioni più delicate riguarda l’inadempienza di un condomino nei pagamenti delle spese condominiali. Ma cosa succede in questi casi? Chi è responsabile di coprire il debito di un condomino moroso?

Questa questione non è così semplice come potrebbe sembrare, poiché coinvolge aspetti giuridici ben definiti dal Codice Civile italiano e dalla giurisprudenza. È fondamentale comprendere che, sebbene l’inadempienza possa generare frustrazione tra i condomini virtuosi, le normative in vigore proteggono i diritti di tutti i proprietari, stabilendo chi, in ultima istanza, deve sopportare il peso delle spese non pagate.

Chi risana il debito se c’è un condomino inadempiente

Innanzitutto, va chiarito che la legge italiana prevede un principio basilare: il debito di un condomino inadempiente non ricade automaticamente sugli altri condomini. La responsabilità per le spese condominiali è definita “parziaria”. In pratica, ogni condomino è responsabile solo per la propria quota, determinata in base ai millesimi di proprietà. Per fare un esempio pratico, consideriamo un condominio composto da dieci appartamenti. Supponiamo che le spese di manutenzione del tetto ammontino a 10.000 euro. Se uno dei condomini, il cui millesimale corrisponde al 10%, non paga la propria quota di 1.000 euro, gli altri nove condomini non sono obbligati a coprire tale ammontare.

Ogni condomino continua a rispondere solo per la propria parte, evitando di subire le conseguenze delle inadempienze altrui. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile è cruciale per comprendere come i creditori possono procedere nei confronti dei condomini morosi. Esso stabilisce che i creditori non possono chiedere il pagamento da parte dei condomini che sono in regola con i pagamenti, se non dopo aver tentato di recuperare il credito dal condomino moroso. Questo significa che prima di poter fare appello agli altri condomini, il creditore deve tentare in tutti i modi di recuperare quanto dovuto dal condomino inadempiente.

Questo processo può includere vari passaggi, come solleciti di pagamento, decreti ingiuntivi e, in ultima istanza, il pignoramento dei beni del moroso. Solo dopo aver dimostrato che tali tentativi non hanno avuto successo, il creditore può rivalersi sugli altri condomini. È qui che i condomini “virtuosi” possono trovarsi coinvolti, nonostante abbiano adempiuto ai loro obblighi. Quando un creditore decide di rivalersi sui condomini in regola, è importante sottolineare che non sono tenuti a coprire l’intero debito lasciato dal condomino moroso. La giurisprudenza, in particolare le sentenze della Corte di Cassazione, ha chiarito che l’obbligo dei condomini solventi si limita alla parte del debito corrispondente alla quota del condomino moroso.

Se, ad esempio, un condomino moroso doveva versare 1.000 euro per i lavori di rifacimento della facciata e il creditore non ha potuto recuperare tale somma, i condomini in regola saranno responsabili solo per quella quota specifica, suddivisa secondo i millesimi. Un condomino con il 15% dei millesimi, in questo caso, sarà tenuto a versare solo 150 euro, oltre alla sua quota ordinaria. Di fronte all’inadempienza, l’amministratore ha a disposizione diversi strumenti per tutelare gli interessi del condominio e recuperare le somme dovute. Tra le azioni principali ci sono:

1. Recupero Crediti: L’amministratore è obbligato ad agire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio nei confronti dei morosi, avvalendosi di un avvocato per chiedere un decreto ingiuntivo.
2. Sospensione dei Servizi: L’articolo 63 prevede la possibilità di sospendere il condomino moroso dall’uso di servizi comuni che possono essere goduti separatamente, come piscine o aree di parcheggio. Tuttavia, questa sospensione non può riguardare servizi essenziali come riscaldamento o acqua, a meno che non siano tecnicamente separabili.
3. Fondo Morosi: Se il recupero risulta impossibile, il condominio può decidere di costituire un fondo morosi per coprire il buco di bilancio, ma questa decisione richiede l’unanimità o, in caso di rischio di esecuzioni, la maggioranza dei presenti in assemblea.

Il concetto di “debito sussidiario di garanzia” introdotto dalla Corte di Cassazione evidenzia come i condomini solventi non siano i debitori principali. La loro responsabilità scatta solo dopo che sono stati esauriti tutti i tentativi di recupero nei confronti del condomino moroso. Questo chiarisce ulteriormente il fatto che i condomini in regola non possono essere considerati responsabili per l’intero debito, ma solo per la parte corrispondente alla loro quota millesimale. Questa impostazione normativa è fondamentale per garantire una gestione equa delle spese condominiali e tutelare i diritti di tutti i condomini, promuovendo una convivenza serena e responsabile all’interno del condominio.